Grundsätzliches

zum Immobilienerwerb in Griechenland

(Stand: Mai 2018.  Alle Angaben unter Vorbehalt und ohne Gewähr.)  

Jeder Bürger der EU kann ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland erwerben.

Eine jeweilige Mindestgrundstücksfläche zur Bebauung macht sich daran fest, ob sich das betreffende Grundstück innerörtlich bzw. noch innerhalb einer jeweils definierten Siedlungszone befindet oder außerhalb solcher.
Für außerörtliche, aber innerhalb einer Siedlungsszone liegende Bauvorhaben muss die Fläche 1.200 m² bzw. 2.000 m² betragen, für gänzlich außerhalb jeglicher Stadt- und Siedlungszone gelten 4.000 m² als Mindestgröße, bzw. 10.000 m² für Grundstücke, die in einem "Natura 2000"-Schutzgebiet liegen.

Ein jeglicher Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Auch für einen Vorvertrag ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben (§ 369 des griechischen Zivilgesetzbuches). Zum Abschluss eines Kaufvertrags müssen daher beide Vertragsparteien - Käufer und Verkäufer bei einem Notar vorstellig werden. Alle Über-tragungen erfolgen nur noch unter Beifügung der rechtsverbindlichen Erklärung eines Ingenieurs, dass es an der Immobilie keinerlei Bauverstoß gibt. Juristisch haftend für die Korrektheit der Vertragsangaben ist bzw. sind ansonsten einzig und allein der oder die Verkäufer.

Die Notariatskosten sind vom Käufer zu tragen.

Die Mitwirkung eines Rechtsanwalts bei der Errichtung und Unterzeichnung eines Vertrags über die Übertragung einer Immobilie ist für alle Vertragsparteien nicht mehr vorgeschrieben. Jede Vertragspartei zahlt bei Hinzuziehung ihren eigenen Anwalt.

Ein objektbezogenes Grundbuch gibt es in Griechenland noch nicht überall und es existiert vor allem nicht der Begriff des "öffentlichen Glaubens" in Bezug auf entsprechende Einträge - alte Grundbucheinträge müssen daher vor dem Kauf überprüft werden. Zu diesem Zweck ist die Hinzuziehung eines Anwalts auf Käuferseite ratsam. Allerdings sind der juristischen Prüfung der Verhältnisse beim Immobilienerwerb enge Grenzen gesetzt, wo staatlich garantierte, definitive und verbriefte Fakten zum Besitznachweis gar nicht vorhanden sind, in Frage stehen oder in Frage gestellt werden können. Das Grundbuchamt erstellt auf Wunsch eine Bescheinigung aus darüber, ob ein Grundstück belastet oder lastenfrei ist.

Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis ist NICHT auch die Bemessungsgrundlage für die anfallenden Steuern und Nebenkosten. Als Bemessungsgrundlage gilt hierzulande der Verkehrswert. Dieser vom Finanzamt auszugebende Verkehrswert einer Immobilie bildet das Minimum des Kaufpreises, wonach Steuern und Nebenkosten berechnet werden, auch falls der reale Kaufpreis niedriger sein sollte.

Die Abwicklung der Bezahlung läuft ausschließlich zwischen den Vertragsparteien ohne die Beteiligung des Notars ab. Die Tätigkeit des Notars beschränkt sich auf die Beurkundung des Kaufvertrages.

Nach Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar muss der Immobilienkaufvertrag in Griechenland beim Grundbuchamt des Bezirkes, in dem sich das Grundstück befindet, eingetragen werden. Erst mit der Eintragung ist der Erwerb vollzogen (§ 1033 Abs. 2 des griechischen Zivilgesetzbuches). Die Eintragung muss beantragt werden. Dies erledigt in der Regel der beurkundende Notar.

Jeder Immobilienbesitzer ist verpflichtet, dem Finanzamt eine sog. E9-Erklärung einzureichen. In dieser Erklärung ist der gesamte Grundbesitz in Griechenland anzugeben sowie alle dinglichen Rechte, z.B. Grundpfandrechte.
Die Abgabe dieser Erklärung hat mit der Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung nichts zu tun und ist auch von Grundbesitzeigentümern abzugeben, die nicht zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind. Auch Grundbesitzer, die im Land nicht einkommensteuerpflichtig sind, müssen daher eine Steuernummer beantragen.
Regelmäßige Steuern (“Immobilienbesitzsteuer” ENFIA etc.) und Abgaben für immobilien sind einer Tabelle folgendem Link unter    www.rechtsanwalt-griechenland.de    zu entnehmen. 


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