Grundsätzliches zum Immobilienerwerb

Jeder Bürger der EU kann ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland erwerben.

Eine jeweilige Mindestgrundstücksfläche zur Bebauung macht sich fest an den Kriterien ob sich das betreffende Grundstück innerörtlich bzw. noch innerhalb einer jeweils definierten Siedlungszone befindet oder außerhalb solcher. Für außerörtliche, aber innerhalb einer Siedlungsszone liegende Bauvorhaben muss die Fläche 1.200 m² bzw. 2.000 m² betragen, für gänzlich außerhalb jeglicher Stadt- und Siedlungszone gelten 4.000 m² als Mindestgröße, bzw. 10.000 m² für Grundstücke, die in einem"Natura 2000"-Schutzgebiet liegen.

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Auch für einen Vorvertrag ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben (§ 369 des griechischen Zivilgesetzbuches). Zum Abschluss eines Kaufvertrags müssen daher beide Vertragsparteien - Käufer und Verkäufer bei einem Notar vorstellig werden. Alle Übertragungen erfolgen nur noch unter Beifügung der rechtsverbindlichen Erklärung eines Ingenieurs, dass es an der Immobilie keinerlei Bauverstoß gibt. Juristisch haftend für die Korrektheit der Vertragsangaben ist bzw. sind ansonsten einzig und allein der oder die Verkäufer. Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen.
Die Mitwirkung eines Rechtsanwalts bei der Errichtung und Unterzeichnung eines Vertrags über die Übertragung einer Immobilie ist seit dem 1. Januar 2014 für alle Vertragsparteien freiwillig (der bisherige Anwaltszwang wurde abgeschafft). Jede Vertragspartei zahlt bei Hinzuziehung ihren eigenen Anwalt.

Im Kaufvertrag müssen Lageplan und gegebenenfalls Bauplan der Immobilie bzw. des Grundstücks sowie eine Bescheinigung über die Entrichtung der Gemeindegebühren der letzten zwei Jahre enthalten sein.

Ein objektbezogenes Grundbuch gibt es in Griechenland noch nicht überall und es existiert vor allem nicht der Begriff des "öffentlichen Glaubens" in Bezug auf entsprechende Einträge - alte Grundbucheinträge müssen daher vor dem Kauf überprüft werden. Zu diesem Zweck ist die Hinzuziehung je eines Anwalts auf Käfer- wie auf Verkäuferseite vorgeschrieben. Das ist sicher vernünftig, doch der juristischen Prüfung der Verhältnisse beim Immobilienerwerb sind enge Grenzen gesetzt, wo staatlich garantierte, definitive und verbriefte Fakten zum Besitznachweis gar nicht vorhanden sind, in Frage stehen oder in Frage gestellt werden können. Das Grundbuchamt erstellt auf Wunsch eine Bescheinigung darüber, ob ein Grundstück belastet oder lastenfrei ist.

Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis ist nicht auch die Bemessungsgrundlage für die anfallenden Steuern und Nebenkosten, außer der Vermittlungsprovision des Maklers. Als Bemessungsgrundlage gelten hierzulande die sogenannten objektiven Werte, die etwa alle drei Jahre vom Finanzministerium festgelegt werden. Diese objektiven Werte sind verbindliche Regelwerte je nach Lage, Gröszlig und weiteren Charakteristikas der Immobilie. Der jeweils ermittelte Regelwert einer Immobilie bildet das Minimum des Kaufpreises, wonach Steuern und Nebenkosten berechnet werden, auch wenn der vereinbarte Kaufpreis in Realita weit höher liegt.

Die Abwicklung der Bezahlung läuft ausschließlich zwischen den Vertragsparteien ohne die Beteiligung des Notars ab. Die Tätigkeit des Notars beschränkt sich auf die Beurkundung des Kaufvertrages, wie gesagt ohne jegliche Haftung.

Jeder Immobilienbesitzer ist verpflichtet, dem Finanzamt eine sog. E9-Erklärung einzureichen. In dieser Erklärung ist der gesamte Grundbesitz in Griechenland anzugeben sowie alle dinglichen Rechte, z.B. Grundpfandrechte. Die Abgabe dieser Erklärung hat mit der Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung nichts zu tun und ist auch von Grundbesitzeigentümern abzugeben, die nicht zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet sind. Auch Grundbesitzer, die im Land nicht einkommensteuerpflichtig sind, müssen daher eine Steuernummer beantragen.

Nach Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar muss der Immobilienkaufvertrag in Griechenland beim Grundbuchamt des Bezirkes, in dem sich das Grundstück befindet, eingetragen werden. Erst mit der Eintragung ist der Erwerb vollzogen (§ 1033 Abs. 2 des griechischen Zivilgesetzbuches). Die Eintragung muss beantragt werden. Dies erledigt in der Regel der beurkundende Notar.

Regelmäßige Steuern (“Immobilienbesitzsteuer” ENFIA etc.) und Abgaben für immobilien
sind einer Tabelle unter www.rechtsanwalt-griechenland.de zu entnehmen.